– Gjør grundig forhåndssjekk før kontraktsinngåelse

– I det siste er det særlig problematikken rundt skjeggkre som har ført til svært mange erstatningssaker. Tradisjonelt er det likevel fukt- og råteskader som er de vanligste årsakene til feil og mangler ved huskjøp, forteller Susanne Moe, advokat hos Sørlandsadvokatene.

Hun bistår ofte klienter i såkalte «feil eller mangler-saker». Dette er saker hvor kjøpsobjektet inneholder klare mangler eller avvik i forhold til hva man som kjøper ble forespurt innen kontraktsinngåelse eller sluttføring av kjøp.

– Ved vesentlige feil eller mangler har man alltid mulighet til å søke erstatning for påløpte kostnader, eller i ytterste fall heve kjøpet. Men det beste er selvsagt å unngå at slike situasjoner i det hele tatt oppstår, sier hun.

Still spørsmål

Moe ber kjøpere stille gode og mange spørsmål til både selger, megler og eventuelt takstmann.

– Hvis man ikke stiller spørsmål vil man heller ikke få svarene man er ute etter, og for dårlig forhåndssjekk av kjøper er en vanlig feil mange gjør. Husk for eksempel at takstmannen som har sjekket boligen du er interessert i mest sannsynlig ikke har kommet til på alle steder, og at undersøkelsene hans ikke alltid er dyptpløyende, forklarer hun. 

Skulle man selv mangle kompetansen til å gjøre en grundig sjekk er rådet hennes å søke kyndig ekstern hjelp.

– Be en kompetent venn med på visning eller spør om hen kan bistå ved en gjennomgang av takstrapporten. Her bør for eksempel alt over tilstandsnivå 1 gis en ekstra oppmerksomhet. 

– Og får man en mistanke om at noe ved kjøpsobjektet ikke er i orden må man selv sjekke grundig opp i denne, understreker hun. 

Vanskelig å oppdage

Vesentlige feil og mangler ved kjøpsobjekter er ofte vanskelige å oppdage, og avsløres gjerne av tilfeldigheter.

– Fuktskader oppdages for eksempel ofte når man først er igang med oppussing. Da er det viktig å gjøre en rask vurdering av om skadene er innenfor hva man kan forvente av avvik fra det man kontraktsmessig har kjøpt, og hva man har fått opplyst om fra selger eller megler.

Når har et hus mangler man kan søke erstatning for?

– Dette kommer selvsagt an på avvikene man opplever i forhold til hva som selger og prospekt har opplyst om.

– Men det sentrale her er at man må dokumentere disse feilene og manglene raskt, og melde fra til selger innen rimelig tid etter overtakelse. Man bør for eksempel ikke vente med å reklamere for å samle opp feil man skulle finne underveis. Som advokatfirma får vi alltid problemer hvis reklamasjonen ikke blir levert i tide!

Moe minner også om at selger alltid har en mulighet til å rette opp eventuelle feil og mangler, og at erstatning også kan gis i form av prisavslag på kjøpet.

– Hvis utbedringskostnadene på skader beløper seg til over 5 eller 6 % av kjøpesummen er det ofte et godt grunnlag for prisavslag på kjøpet.

– Om man så skal få hevet kjøpet avhenger av en samlet helhetsvurdering av om det såkalte "vesentlighetskravet" er oppfylt. Det betyr at en bolig må være i "vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente" for at kjøpet skal kunne heves.  

Husk styreprotokollen

Hun oppfordrer også til å sjekke styreprotokollen om man skulle være interessert i en borettslagsleilighet. 

– Dette har flere aspekter. En del er å finne ut av hvilke tiltak som er vedtatt utbedret i fremtiden, og som dermed vil komme som en utgift for deg som kjøper.

– En annen er å undersøke eventuelle tiltak som styret har diskutert som mulige tiltak. Sjekker man dette kan man også få en god pekepinn på hva som eventuelt kan komme av ytterligere utgifter etter man har kjøpt, forklarer hun.